🤠 Pépite #7 : La sous-location immobilière

💡Résumé de l'idée

Sous-louer un bien immobilier et déléguer la gestion à une conciergerie Airbnb.

💭 Contexte

Mon objectif est d'atteindre la liberté financière d'ici à 2025 pour faire le tour du monde avec mes trois loulous et ma chérie 😍.

Pour y arriver, pas de secret.  Cela demande du travail, mais aussi une stratégie et un vrai plan d'action.

A côté des Side Business automatisés, j'ai commencé à m'intéresser pas mal aux autres leviers pour générer des revenus passifs dont principalement deux : l'immobilier et les cryptos-monnaies.

Ces 3 dernières années, je me suis formé sur ces deux thématiques.

En Immobilier j'ai lu des livres, suivi des formations, séminaires, Masterminds,... je n'y ai pas été à moitié 😅.

Ces connaissances m'ont permis de faire deux acquisitions assez rapidement sans mettre 1€ de ma poche.

Mais aussi de rencontrer d'autres investisseurs avec qui je développe actuellement d'autres projets immobiliers.  

Récemment, j'ai rencontré Laurent, un super coworker avec qui on discute astuces Immo et projets. On va même partager le même bureau dès 2022.

C'est lui qui m'a inspiré pour vous faire cette pépite et pour développer le sujet de la sous-location immobilière (👋 Laurent si tu me lis ;-).

Remarque : n'hésitez pas à me faire savoir si la thématique de l'immobilier ou des cryptos vous intéresse. Je pourrais détailler mes deux premiers investissements Immobiliers dans lesquels j'expérimente personnellement la colocation et prochainement la location Airbnb comme leviers pour faire un maximum de cashflow. Et vous raconter aussi les montagnes russes en crypto et comment cela va peut-être changer ma vie d'ici à quelques années.

😬 Pain (problème à résoudre)

Contrairement à ce qu'on entend de la part des gourous sur Internet, pour investir dans l'immobilier (en Belgique du moins), il faut presque toujours du CASH (ou à défaut de bonnes garanties : immobilières en hypothèque, nantissement,...).

Pour in investissement, on parle d'un apport d'environ 20% + des frais de notaires, ce qui fait vite plusieurs dizaines de milliers d'euros même pour un petit bien d'investissement.

Sans compter que les règles se sont durcies en Belgique en 2021 pour les primo-investisseurs.

Un autre problème actuellement, c'est qu'il est devenu compliqué de trouver des bonnes affaires. Il faut être d'une rapiditié et réactivité sans faille pour dénicher les pépites de l'immo.

Du coup, l'accès à l'immobilier comme source de revenus passifs est de plus en plus compliqué pour ceux qui n'arrivent pas à mettre de l'argent de côté ou qui n'ont pas du cash ou des garanties ou encore un réseau de biens "off market".

🟢 Signal

Les particuliers, mais aussi les hommes d'affaires se tournent de plus en plus naturellement vers les plateformes comme Airbnb ou Booking.com pour effectuer leurs réservations pour des séjours de courte ou moyenne durée.

Pour les propriétaires, il est très facile d'y créer un compte et d'y mettre ses biens en location moyennant une commission.

En témoigne les millions de recherches mensuelles...

✌️Opportunité

La location de courte de durée est sans conteste le mode de location qui offre le plus de rentabilité dans l'immobilier.

Mais c'est aussi le mode de location le plus chronophage et le plus contraignant au jour le jour.

La bonne nouvelle ?

De nombreuses sociétés de "conciergerie" ont vu le jour ces dernières années.

Leur rôle ?

S'occuper précisément de tous les aspects les plus chronophages liés à la gestion quotidienne d'un bien mis en location courte ou moyenne durée :

• Réservations
• Gestion des annonces sur plusieurs plateformes
• Maintenance de l'hébergement
• Communication avec les clients
• Nettoyage et changement des draps
• etc

Le tout en prenant 15 à 25% des revenus générés par le bien mis en location.

(Petit coup de pub pour mon ami Laurent dont je vous parlais plus haut et qui lance son service également ici (site web en cours de construction).

Du coup, cela enlève une bonne épine du pied.

Comme on peut le voir ci-dessous, en creusant un peu vous pouvez même découvrir dans les volumes de recherche directement les villes ou régions à fort potentiel de demande.

💪 La solution

Nous l'avons vu plus haut, cela devient très compliqué d'investir dans l'immobilier sans disposer d'un montant de cash important.

Il existe une alternative à ce problème : la sous-location immobilière.

En gros, il s'agit de louer vous-même un bien (actuellement exploité en location classique) et de le sous-louer pour en améliorer la rentabilité.

Comment ?

Tout simplement en changeant le mode de location... et en exploitant des modes de location beaucoup plus rentables comme la location courte durée ou la colocation.

J'ai fait rapidement une recherche...

Voici un petit exemple chiffré... avec une maison bien située, 4 grandes chambres, 2 SDB et petit jardin.

Cette maison est actuellement louée 1500€/mois en location "nue" par son propriétaire.

J'ai fait une recherche dans ma ville natale... et je sais qu'il y a peu d'offre pour de la colocation de qualité dans cette région et que la demande est forte.

Nous pourrions aisément demander 500€/550€ chambre hors charges ! Soit 2.000€ à 2.200€ de rentrées potentielles pour un loyer de 1.500€.

La preuve... avec une annonce pour une chambre à louer dans cette ville.

L'exemple ici a été pris avec une sous-location qui serait exploitée en colocation.

Mais le mécanisme fonctionne tout aussi bien avec de sous-location en courte durée (Airbnb).

Une maison familale avec 6-8 chambres louée à Bruxelles à 3000€/mois pourrait l'être à 500€/jour sur Airbnb. En louant cette maison une quinzaine de nuits, vous pouvez donc arriver à des rentabilités très intéressantes.

Vous doutez ? Je peux vous dire que cela fonctionne.

J'ai volontairement pris un exemple réel de quelqu'un que je connais et qui le fait avec ces chiffres précis. Ce mode d'exploitation lui permet de dégager plusieurs milliers d'euros par mois de cashflow (et il reste même positif en période Covid).

🐵 Public cible

Touristes, voyages d'affaires, colocation, nuit en amoureux,...

À vous de voir qui vous souhaitez viser, car cela changera complètement le type de bien à trouver pour faire de la sous location.

Pour ce faire, vous pouvez vous aider de plateformes existantes de colocation ou location courte durée pour analyser le marché et voir les disponibilités, nombre de demandes,...

💰Monétisation

J'ai pu développer ci-dessus deux premiers exemples brièvement.

Le concept est simple : vous louez à un prix X et sous-louez plus cher en prenant une marge provenant du mode d'exploitation.

Ensuite, selon le temps dont vous disposez, la localisation et vos envies,... vous pourrez soit gérer vous-même, soit déléguer presque 100% du travail à une conciergerie.

Ces éléments combinés au prix par nuit et au taux de remplissage vous permettrons de calculer votre cashflow.

Quelques conseils importants :

• En courte durée, n'oubliez pas dans vos calculs les frais (commission Airbnb) et de conciergerie,... (vous pouvez enlever environ 35% de vos revenus si vous déléguer tout et passez par les plateformes)
• Faites vos estimations avec des taux de remplissage pessimistes pour réduire le risque (en cas de vide, vous devrez vous-même supporter les frais de location).

⛏️ Mise en Oeuvre MVP

1. Analyser le marché : (région vs type de location) et déceler les créneaux pour lesquelles l'offre < demande ou trouver des niches ou région mal exploitées avec un modèle de location (courte durée ou colocation).
2. Lister tous les critères des biens qui correspondent au créneau que vous souhaitez viser (localisation, #chambres, #sdb, prix du marché, saisonnalité si applicable,...).
3. Trouver une conciergerie de qualité dans la région visée si vous ne voulez (presque) rien faire. (PS pour le Hainaut, contacter Laurent ;-)
4. Trouver les maisons qui matchent vos critères : faire une recherche sur les plateformes les plus connues (immoweb en Belgique ou Seloger en France) et identifier des maisons qui matchent vos critères selon le mode d'exploitation désiré.
5. Faire une fausse annonce : pour de la colocation, vous pouvez facilement faire une "fausse annonce" que vous publiez sur les plateformes de colocation (Apartager, Roomlala,...) afin de tester la demande pour un bien qui correspond à vos critères. Sur Airbnb pour la courte durée cela sera plus compliqué par contre... car ils y a un système de vérification des annonces.
6. Préparer votre pitch et négocier avec un propriétaire pour faire de la sous-location. Vous pourriez donc potentiellement déjà arriver avec des demandes pour négocier avec lui.
7. Mettre vos annonces sur les sites adéquats, faire des visites et louer le bien.

Vous vous dites peut-être que les propriétaires n'auront pas envie ?

Détrompez-vous ! Cela peut en intéresser plus d'un !

Il y a une série d'avantages non négligeables pour le propriétaire ; le principal étant que vous allez vraiment tout gérer pour lui et entretenir son bien : pannes ou petits entretiens, tenue du bien en très bon état (évitons les mauvaises reviews,..) sont des arguments de poids.

Cerise sur le gâteau ?  

Vous pouvez même lui proposer un loyer plus important qu'en location classique si vos chiffres sont excellents !

👻 Stack technique

Pas besoin d'outils techniques pour lancer ce projet.

Mais voici un site qui pourrait vous être utile pour faire des recherches et évaluer le potentiel pour la location courte durée : Airdna/

🧲 Acquisition

Trouver vos clients se fait via les sites mentionnés plus haut... qui attirent chaque jour des millions de visiteurs.

Voici quelques pistes pour aller plus loin selon le mode d'exploitation :

• faire votre propre site et le référencer sur Internet

Exemple : "Location-courte-duree-annecy.fr"

• Nouer des partenariats avec des restaurants étoilés, agences de voyages, compagnies aériennes, écoles, centres de formations, hôpitaux,... la liste est longe des possibilités
• Trouver des groupes Facebooks dédiés

Exemple ci-dessous - le groupe des derniers stewards Ryanair basés à Charleroi

Il existe une foule de petites actions pour améliorer votre taux de remplissage selon le mode de location.

A toi de jouer Cowboy 🤠

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