đ€ PĂ©pite #46 : Build in public : l'immobilier en mode side business
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đ©âđ« Ce que vous allez apprendre
- Comment un projet immo peut devenir un side business.
- Une idée de side business immo : la location de salles événementielles.
- Les chiffres et dessous dâun projet immo multifacettes.
Préambule
Au fil des Ă©ditions, jâai remarquĂ© que ce sont les idĂ©es les plus complexes et novatrices qui attirent votre attention et remportent le plus dâintĂ©rĂȘt.
Quand je vous prĂ©sente une idĂ©e plus «âsimpleâ» ou simplement une niche qui prĂ©sente une opportunité⊠Les retours sont parfois plus mitigĂ©s.
Bof⊠Rien de nouveau, diront certains.
Cette rĂ©action est normale. Car câest ce quâon nous a toujours appris. Pour lancer un (side) business, il faut trouver «âLAâ» bonne idĂ©e.
Ă quoi bon lancer un truc qui existe dĂ©jĂ et oĂč il y a de la concurrenceâ?
Dans cette Ă©dition, je vais vous prouver le contraire en vous dĂ©voilant mon dernier et plus gros projet immo. Vous allez voir que je nâai rien rĂ©inventĂ©. Je suis simplement parti dâun constat : de la demande, des besoins identifiĂ©s et un marchĂ© en croissance.
Alors que cela pourrait ĂȘtre un vĂ©ritable «âprojet de vieâ» pour la plupart des gens, cet investissement a Ă©tĂ© imaginĂ© dĂšs le dĂ©part comme un side business.
MĂȘme si aujourdâhui, il me demande encore pas mal de travail, lâobjectif est que ce projet puisse ĂȘtre Ă 90 % autonome dâici deux ans.
Comment est venu «âlâidĂ©eâ», lâanalyse du marchĂ©, le financement, la rentabilitĂ©â? Comme toujours, je vous dĂ©voile mes chiffres en toute transparence.
Vous allez voir que jây mets toutes mes compĂ©tences «âside businessâ» : marketing, acquisition, vente, automatisations⊠Pour crĂ©er un vĂ©ritable systĂšme autonome.
Sortons des business en ligne pour un retour dans la brique.
Letâs go!
đĄ RĂ©sumĂ© de lâidĂ©e
Espace de coworking, location de salles, bureaux : mon plus gros projet immobilier en «âbuild in publicâ». OĂč comment faire un side business dans lâimmobilier.
đ Contexte
En rĂ©flĂ©chissant au contexte, je me suis rendu compte quâil y avait plein dâĂ©lĂ©ments intĂ©ressants Ă vous dĂ©voiler⊠Car le contexte est important.
Je vais essayer dâaller droit au but.
Ces derniĂšres annĂ©es, jâai eu lâoccasion de lancer une foule de projets et de side business.
![](https://www.la-pepite.xyz/content/images/2024/06/Linkedin-Post-.png)
Une bonne partie de mes activitĂ©s ont tournĂ© autour de la «âfoodâ» et de lâĂ©vĂ©nementiel.
Depuis 2008, jâai frĂ©quentĂ© une multitude dâespaces de coworking. Jâai souvent changĂ© dâendroit au grĂ© de mes rencontres et projets.
Lâendroit oĂč je suis restĂ© le plus longtemps sâappelait «âRue du Webâ». Il Ă©tait situĂ© Ă 25 minutes de chez moi, Ă Louvain-La-Neuve.
Le concept Ă©tait vraiment gĂ©nial. Il sâagissait dâune coopĂ©rative initiĂ©e en 2010 par une bande de potes Geeks, tous actifs dans le web.
Parti dâun «âgarageâ», le projet a grandi pour sâinstaller sur un grand plateau de bureau qui accueillait une soixantaine de personnes.
Malheureusement en 2020, le Covid passe par lĂ . Le projet nây rĂ©sistera pas et devra mettre la clĂ© sous la porte.
![](https://www.la-pepite.xyz/content/images/2024/06/Rue-du-Web.png)
Suite Ă la fermeture, je dois donc trouver un nouveau lieu. Je cherche Ă me rapprocher de mon domicile. AprĂšs avoir fait le tour, je ne trouve rien qui me convienne lĂ oĂč jâhabite Ă Nivelles. Il y a dĂ©jĂ deux espaces de coworking, mais aucun ne correspond Ă mes critĂšresâ!
Je finis par trouver et mâinstaller dans un tout nouvel endroit : «âNous Coworkingâ», situĂ© Ă seulement 15 minutes de chez moi.
Un magnifique lieu trÚs bien décoré, lumineux et accueillant.
Le seul «âbĂ©molâ» : ce nâest pas vraiment un coworking. MĂȘme sâil y a des places disponibles pour les «ânomadesâ», il sâagit plutĂŽt dâun espace qui propose des bureaux privatisĂ©s avec des infrastructures communes. Je nây retrouve pas lâambiance et les liens que jâai pu construire Ă la Rue du Web.
Avec deux amis, Kevin et Laurent, nous dĂ©cidons de privatiser un espace de bureaux dans ce lieu. Et en avril 2022, aprĂšs quelques mois passĂ©s ensemble, nous dĂ©cidons avec Laurent dâinvestir plutĂŽt que de louerâŠ
La Ferme de Willambroux : un vĂ©ritable «âcoup de cĆurâ»
AprĂšs quelques mois de recherche et premiĂšres visites, je tombe sur une annonce dâune ancienne ferme Ă seulement trois minutes de chez moi.
Le projet est totalement hors budget⊠Mais on dĂ©cide tout de mĂȘme de visiter.
Et là ⊠Câest le vĂ©ritable «âcoup de cĆurâ»â!
![](https://www.la-pepite.xyz/content/images/2024/06/Ferme-de-Willambroux-1.png)
Au fur et à mesure que nous découvrons le lieu et les espaces⊠Nous tombons sous le charme.
Sauf quâici, on ne parle pas juste de bureaux⊠Mais de plus de 1000 m2 : un Ă©norme logement, des dĂ©pendances, plusieurs appartements, une grande et une petite salle. Et surtout : un potentiel de dĂ©veloppement Ă©norme.
Je vous raconte la suite de lâaventure dans quelques instants.
đŹ ProblĂšme Ă rĂ©soudre (Pain)
Le projet que je vais vous présenter surfe sur deux tendances et besoins de marché pour deux niches totalement distinctes.
Inutile de rentrer dans de grandes thĂ©ories. Je vais simplement vous donner les faits et la raison pour laquelle jâai voulu me lancer dans cette nouvelle aventure.
Pour lancer une idĂ©e, inutile de rĂ©inventer la roueâ!
Quasiment tous les projets de side business que jâai eu lâoccasion de lancer proviennent de frustrations personnelles. Et câest une nouvelle fois le cas ici.
Vous allez voir que nous attaquons un marchĂ© dĂ©jĂ bien existant. Ce qui est intĂ©ressant, câest de voir lâangle et la «âtouche personnelleâ» que nous allons prendre pour nous faire une place et nous diffĂ©rencier de la concurrence.
Car mĂȘme sâil y a dĂ©jĂ une offre sur le marché⊠Il y avait des frustrations.
Voici mes deux frustrations personnelles :
- Je ne trouve pas dâespace de coworking proche de chez moi, dans lequel je me sens bien et oĂč jâai envie dây aller tous les jours. Un espace convivial, Ă taille humaine, oĂč jâai des amis et qui combine Ă la fois un accĂšs aisĂ© (pas dâembouteillages, du parking) et des facilitĂ©s (restos et petits magasins Ă proximitĂ©).
- Je ne trouve pas de salle Ă louer Ă taille humaine et Ă prix raisonnable pour organiser un petit Ă©vĂ©nement privĂ© ou familial (anniversaire, fĂȘte, repas de NoĂ«lâŠ).
VoilĂ deux frustrations prĂ©sentes depuis dĂ©jĂ un bon momentâ! Ce projet, je ne lâaurais peut-ĂȘtre pas fait si je nâavais pas eu un parcours qui combine une activitĂ© de traiteur et une expĂ©rience de 10 ans dans des espaces de coworking.
GrĂące Ă cette expĂ©rience, jâai un certain «âflairâ» sur les besoins du marchĂ©.
Cible #1 : les «ânouveauxâ» modes de travail
Si le travail Ă domicile est en pleine expansion post-Covid, câest aussi le cas des mĂ©tiers de freelances.
Ce nâest pas moi qui le dis⊠Les Ă©tudes sembleraient prĂ©dire que nous nâen sommes quâau tout dĂ©but de cette tendance vers un monde de travailleurs indĂ©pendants.
Jâai personnellement un bureau Ă la maison. Jây ai travaillĂ© quelques semaines lors du «âlocked downâ». Mais trĂšs vite, jâai recherchĂ© un nouveau lieu de travail.
Sâil y a de gros avantages de travailler Ă la maison, il y a aussi des inconvĂ©nients :
- solitudeâ;
- absence de bureau ou dâun espace de travail propiceâ;
- difficultĂ© Ă sây mettre quand on a une foule dâautres choses Ă faire Ă la maisonâ;
- etc.
Bien que je dispose de mon propre bureau Ă la maison, jâai envie de :
- faire une «âcoupureâ» entre mon lieu de travail et mon domicileâ;
- rencontrer dâautres personnes et ne pas ĂȘtre «âseulâ» toute la journĂ©eâ;
- avoir un espace propice Ă la productivitĂ©â;
- pouvoir recevoir des clients ou organiser des appels visio au calme.
Je nâai jamais compris comment la plupart des gens font au quotidien. Si comme moi, vous avez une famille plus ou moins nombreuse, vous savez Ă quel point il peut ĂȘtre compliquĂ© de travailler efficacement de chez soi.
De plus en plus de personnes cherchent des alternatives, proches de chez elles, pour rompre la solitude ou trouver un cadre de travail adaptĂ©. Et de plus en plus dâentreprises offrent aussi dans leurs packages la possibilitĂ© de travailler plus Ă proximitĂ© de son domicile et participent aux frais de bureaux.
Ce nâĂ©tait pas nouveau, mais les espaces de coworking et les bureaux partagĂ©s ont le vent en poupe.
![](https://www.la-pepite.xyz/content/images/2024/06/Coworking-trends.png)
Alors quâon y trouvait que des indĂ©pendants, ce sont maintenant les travailleurs «âemployĂ©sâ» qui sây installent progressivement.
Les espaces ne sont plus rĂ©servĂ©s aux grandes villes. Ils sâinstallent progressivement dans les zones plus rurales.
Cible #2 : les personnes Ă la recherche dâune «âpetiteâ» salle pour un Ă©vĂ©nement privĂ© ou professionnel.
Le marché des salles de location est assez cloisonné.
Dans la rĂ©gion oĂč jâhabite, on trouve essentiellement :
- Des anciennes fermes : avec dâĂ©normes salles pouvant accueillir jusquâĂ 400 ou mĂȘme 800 personnes. Souvent prisĂ©es pour les mariages, peu flexibles sur les services et liĂ©es Ă un traiteur. Avec des prix de location souvent exorbitants.
- Des espaces plus «âcorporateâ» : comme les hĂŽtels, par exemple. Plus impersonnels, peu flexibles et qui offrent une atmosphĂšre moins chaleureuse. Ces espaces sont plus propices aux Ă©vĂ©nements B2B quâaux particuliers.
- Des salles de type «âcommunalesâ» : de plus petites salles, plus abordables au niveau du prix, mais souvent beaucoup moins accueillantes. LĂ oĂč les prix sont trĂšs bas, il en est de mĂȘme pour la qualitĂ© du cadre et des infrastructures.
Un autre point que jâai souvent entendu concerne le manque dâoffre sur le marchĂ©. Les mariĂ©s doivent sây prendre plus dâun an Ă lâavance pour rĂ©server leur lieuâ!
Bref, jâavais pu identifier un besoin de marchĂ© pour lequel je nâai pas trouvĂ© dâoffre :
- des plus petites salles : pouvant accueillir de 30 Ă 100 personnesâ;
- des lieux accueillants : un beau cadre et une dĂ©coration contemporaine, tout en restant Ă taille humaineâ;
- un bon rapport qualitĂ©/prix : un entre-deux par rapport aux alternatives ci-dessusâ;
- flexibilité et libre de traiteurs : plus de souplesse et la possibilité de cuisiner sur place ou de faire venir son propre traiteur pour alléger la note.
âïž Mise en Ćuvre MVP et stack technique
Dans cette partie, je vais vous dévoiler de nombreux éléments du projet pour que vous puissiez vous faire une meilleure idée des grandes étapes clés.
Je ne pourrai pas rentrer dans les détails, car il me faudrait plusieurs newsletters pour tout vous raconter.
Mais jâespĂšre quâen allant Ă lâessentiel, cela pourra vous inspirer et vous donner lâenvie de vous lancer aussiâ!
Ătape 1 : la nĂ©gociation et le saut dans le vide
Nous en Ă©tions Ă la visite des lieuxâŠ
Ă la sortie de la visite, nous avons une certitude avec Laurent : on veut acheter ce bienâ! CoĂ»te que coĂ»te. En immo, on dit souvent quâil ne faut pas avoir de «âcoup de cĆurâ». Mais on craque quand mĂȘme.
Nous nous Ă©tions fixĂ© au dĂ©part un budget de 500â000 ⏠pour nos futurs bureaux.
Pour ce projet, il y en réalité a 3 lots à vendre :
- Lot #3 : une orangerieâ; actuellement occupĂ©e comme atelier de poterie par la propriĂ©taire.
- Lot #2 : Ă©tages +1 et +2 de la fermeâ; occupĂ©s par les propriĂ©taires et qui comportent : un Ă©norme appartement, deux autres appartements, un studio et une grande salle de 80 m2 (+450 m2 au total).
![](https://www.la-pepite.xyz/content/images/2024/06/Salon.png)
Lot #1 : deux espaces de bureauxâ; dĂ©jĂ louĂ©s Ă un prix en dessous du marchĂ©.
![](https://www.la-pepite.xyz/content/images/2024/06/Bureaux.png)
Prix de dĂ©part : 850â000 ⏠pour les deux premiers lots.
On signale notre intĂ©rĂȘt pour acheter lâensemble⊠Ou rien.
Ă ce stade, le troisiĂšme lot nâest pas encore en vente. La propriĂ©taire nous annonce que pour 300â000 ⏠de plus, elle peut le laisser partir.
Total : 1â150â000 âŹ. Soit plus du double de notre budget.
Cela reste un bien trĂšs atypique⊠difficile dâavoir une estimation prĂ©cise de la valeur du bien, car cela fonctionne fort au «âcoup de cĆurâ».
Mais le bien a dâĂ©normes atouts :
- Sa localisation : la ferme se trouve juste Ă lâentrĂ©e de la ville, sur lâaxe le plus empruntĂ© et Ă 50 m du plus gros centre commercial de la rĂ©gion, avec toutes les facilitĂ©s. IdĂ©al pour des bureaux et/ou pour une salle Ă louer.
- Son accessibilitĂ© : Ă la sortie des autoroutes et avec un trĂšs large parking. Unique Ă cet endroitâ!
Deux Ă©lĂ©ments qui peuvent apporter une Ă©norme plus-value supplĂ©mentaireâ!
Sur base de notre connaissance du marché et ressenti, le prix demandé est en dessous de sa valeur réelle.
Dans les 48 h qui suivent, nous dĂ©cidons de faire une offre Ă 1â000â000 ⏠(sans savoir encore comment nous allons financer le projet).
La premiĂšre offre est refusĂ©e. Nous envoyons le lendemain une contre-offre Ă 1.050.000 âŹ.
Bingo : notre offre est acceptée.
Il ne reste «âplusâ» quâĂ trouver comment la financerâ!