🤠 Pépite #46 : Build in public : l'immobilier en mode side business

👩‍🏫 Ce que vous allez apprendre

• Comment un projet immo peut devenir un side business.
• Une idée de side business immo : la location de salles événementielles.
• Les chiffres et dessous d’un projet immo multifacettes.

Préambule

Au fil des éditions, j’ai remarqué que ce sont les idées les plus complexes et novatrices qui attirent votre attention et remportent le plus d’intérêt.

Quand je vous présente une idée plus « simple » ou simplement une niche qui présente une opportunité… Les retours sont parfois plus mitigés.

Bof… Rien de nouveau, diront certains.

Cette réaction est normale. Car c’est ce qu’on nous a toujours appris. Pour lancer un (side) business, il faut trouver « LA » bonne idée.

À quoi bon lancer un truc qui existe déjà et où il y a de la concurrence ?

Dans cette édition, je vais vous prouver le contraire en vous dévoilant mon dernier et plus gros projet immo. Vous allez voir que je n’ai rien réinventé. Je suis simplement parti d’un constat : de la demande, des besoins identifiés et un marché en croissance.

Alors que cela pourrait être un véritable « projet de vie » pour la plupart des gens, cet investissement a été imaginé dès le départ comme un side business.

Même si aujourd’hui, il me demande encore pas mal de travail, l’objectif est que ce projet puisse être à 90 % autonome d’ici deux ans.

Comment est venu « l’idée », l’analyse du marché, le financement, la rentabilité ? Comme toujours, je vous dévoile mes chiffres en toute transparence.

Vous allez voir que j’y mets toutes mes compétences « side business » : marketing, acquisition, vente, automatisations… Pour créer un véritable système autonome.

Sortons des business en ligne pour un retour dans la brique.

Let’s go!

💡 Résumé de l’idée

Espace de coworking, location de salles, bureaux : mon plus gros projet immobilier en « build in public ». Où comment faire un side business dans l’immobilier.

💭 Contexte

En réfléchissant au contexte, je me suis rendu compte qu’il y avait plein d’éléments intéressants à vous dévoiler… Car le contexte est important.

Je vais essayer d’aller droit au but.

Ces dernières années, j’ai eu l’occasion de lancer une foule de projets et de side business.

Une bonne partie de mes activités ont tourné autour de la « food » et de l’événementiel.

Depuis 2008, j’ai fréquenté une multitude d’espaces de coworking. J’ai souvent changé d’endroit au gré de mes rencontres et projets.

L’endroit où je suis resté le plus longtemps s’appelait « Rue du Web ». Il était situé à 25 minutes de chez moi, à Louvain-La-Neuve.

Le concept était vraiment génial. Il s’agissait d’une coopérative initiée en 2010 par une bande de potes Geeks, tous actifs dans le web.

Parti d’un « garage », le projet a grandi pour s’installer sur un grand plateau de bureau qui accueillait une soixantaine de personnes.

Malheureusement en 2020, le Covid passe par là. Le projet n’y résistera pas et devra mettre la clé sous la porte.

Suite à la fermeture, je dois donc trouver un nouveau lieu. Je cherche à me rapprocher de mon domicile. Après avoir fait le tour, je ne trouve rien qui me convienne là où j’habite à Nivelles. Il y a déjà deux espaces de coworking, mais aucun ne correspond à mes critères !

Je finis par trouver et m’installer dans un tout nouvel endroit : « Nous Coworking », situé à seulement 15 minutes de chez moi.

Un magnifique lieu très bien décoré, lumineux et accueillant.

Le seul « bémol » : ce n’est pas vraiment un coworking. Même s’il y a des places disponibles pour les « nomades », il s’agit plutôt d’un espace qui propose des bureaux privatisés avec des infrastructures communes. Je n’y retrouve pas l’ambiance et les liens que j’ai pu construire à la Rue du Web.

Avec deux amis, Kevin et Laurent, nous décidons de privatiser un espace de bureaux dans ce lieu. Et en avril 2022, après quelques mois passés ensemble, nous décidons avec Laurent d’investir plutôt que de louer…

La Ferme de Willambroux : un véritable « coup de cœur »

Après quelques mois de recherche et premières visites, je tombe sur une annonce d’une ancienne ferme à seulement trois minutes de chez moi.

Le projet est totalement hors budget… Mais on décide tout de même de visiter.

Et là… C’est le véritable « coup de cœur » !

Au fur et à mesure que nous découvrons le lieu et les espaces… Nous tombons sous le charme.

Sauf qu’ici, on ne parle pas juste de bureaux… Mais de plus de 1000 m2 : un énorme logement, des dépendances, plusieurs appartements, une grande et une petite salle. Et surtout : un potentiel de développement énorme.

Je vous raconte la suite de l’aventure dans quelques instants.

😬 Problème à résoudre (Pain)

Le projet que je vais vous présenter surfe sur deux tendances et besoins de marché pour deux niches totalement distinctes.

Inutile de rentrer dans de grandes théories. Je vais simplement vous donner les faits et la raison pour laquelle j’ai voulu me lancer dans cette nouvelle aventure.

Pour lancer une idée, inutile de réinventer la roue !

Quasiment tous les projets de side business que j’ai eu l’occasion de lancer proviennent de frustrations personnelles. Et c’est une nouvelle fois le cas ici.

Vous allez voir que nous attaquons un marché déjà bien existant. Ce qui est intéressant, c’est de voir l’angle et la « touche personnelle » que nous allons prendre pour nous faire une place et nous différencier de la concurrence.

Car même s’il y a déjà une offre sur le marché… Il y avait des frustrations.

Voici mes deux frustrations personnelles :

• Je ne trouve pas d’espace de coworking proche de chez moi, dans lequel je me sens bien et où j’ai envie d’y aller tous les jours. Un espace convivial, à taille humaine, où j’ai des amis et qui combine à la fois un accès aisé (pas d’embouteillages, du parking) et des facilités (restos et petits magasins à proximité).
• Je ne trouve pas de salle à louer à taille humaine et à prix raisonnable pour organiser un petit événement privé ou familial (anniversaire, fête, repas de Noël…).

Voilà deux frustrations présentes depuis déjà un bon moment ! Ce projet, je ne l’aurais peut-être pas fait si je n’avais pas eu un parcours qui combine une activité de traiteur et une expérience de 10 ans dans des espaces de coworking.

Grâce à cette expérience, j’ai un certain « flair » sur les besoins du marché.

Cible #1 : les « nouveaux » modes de travail

Si le travail à domicile est en pleine expansion post-Covid, c’est aussi le cas des métiers de freelances.

Ce n’est pas moi qui le dis… Les études sembleraient prédire que nous n’en sommes qu’au tout début de cette tendance vers un monde de travailleurs indépendants.

J’ai personnellement un bureau à la maison. J’y ai travaillé quelques semaines lors du « locked down ». Mais très vite, j’ai recherché un nouveau lieu de travail.

S’il y a de gros avantages de travailler à la maison, il y a aussi des inconvénients :

• solitude ;
• absence de bureau ou d’un espace de travail propice ;
• difficulté à s’y mettre quand on a une foule d’autres choses à faire à la maison ;
• etc.

Bien que je dispose de mon propre bureau à la maison, j’ai envie de :

• faire une « coupure » entre mon lieu de travail et mon domicile ;
• rencontrer d’autres personnes et ne pas être « seul » toute la journée ;
• avoir un espace propice à la productivité ;
• pouvoir recevoir des clients ou organiser des appels visio au calme.

Je n’ai jamais compris comment la plupart des gens font au quotidien. Si comme moi, vous avez une famille plus ou moins nombreuse, vous savez à quel point il peut être compliqué de travailler efficacement de chez soi.

De plus en plus de personnes cherchent des alternatives, proches de chez elles, pour rompre la solitude ou trouver un cadre de travail adapté. Et de plus en plus d’entreprises offrent aussi dans leurs packages la possibilité de travailler plus à proximité de son domicile et participent aux frais de bureaux.

Ce n’était pas nouveau, mais les espaces de coworking et les bureaux partagés ont le vent en poupe.

Alors qu’on y trouvait que des indépendants, ce sont maintenant les travailleurs « employés » qui s’y installent progressivement.

Les espaces ne sont plus réservés aux grandes villes. Ils s’installent progressivement dans les zones plus rurales.

Cible #2 : les personnes à la recherche d’une « petite » salle pour un événement privé ou professionnel.

Le marché des salles de location est assez cloisonné.

Dans la région où j’habite, on trouve essentiellement :

• Des anciennes fermes : avec d’énormes salles pouvant accueillir jusqu’à 400 ou même 800 personnes. Souvent prisées pour les mariages, peu flexibles sur les services et liées à un traiteur. Avec des prix de location souvent exorbitants.
• Des espaces plus « corporate » : comme les hôtels, par exemple. Plus impersonnels, peu flexibles et qui offrent une atmosphère moins chaleureuse. Ces espaces sont plus propices aux événements B2B qu’aux particuliers.
• Des salles de type « communales » : de plus petites salles, plus abordables au niveau du prix, mais souvent beaucoup moins accueillantes. Là où les prix sont très bas, il en est de même pour la qualité du cadre et des infrastructures.

Un autre point que j’ai souvent entendu concerne le manque d’offre sur le marché. Les mariés doivent s’y prendre plus d’un an à l’avance pour réserver leur lieu !

Bref, j’avais pu identifier un besoin de marché pour lequel je n’ai pas trouvé d’offre :

• des plus petites salles : pouvant accueillir de 30 à 100 personnes ;
• des lieux accueillants : un beau cadre et une décoration contemporaine, tout en restant à taille humaine ;
• un bon rapport qualité/prix : un entre-deux par rapport aux alternatives ci-dessus ;
• flexibilité et libre de traiteurs : plus de souplesse et la possibilité de cuisiner sur place ou de faire venir son propre traiteur pour alléger la note.

⛏️ Mise en œuvre MVP et stack technique

Dans cette partie, je vais vous dévoiler de nombreux éléments du projet pour que vous puissiez vous faire une meilleure idée des grandes étapes clés.

Je ne pourrai pas rentrer dans les détails, car il me faudrait plusieurs newsletters pour tout vous raconter.

Mais j’espère qu’en allant à l’essentiel, cela pourra vous inspirer et vous donner l’envie de vous lancer aussi !

Étape 1 : la négociation et le saut dans le vide

Nous en étions à la visite des lieux…

À la sortie de la visite, nous avons une certitude avec Laurent : on veut acheter ce bien ! Coûte que coûte. En immo, on dit souvent qu’il ne faut pas avoir de « coup de cœur ». Mais on craque quand même.

Nous nous étions fixé au départ un budget de 500 000 € pour nos futurs bureaux.

Pour ce projet, il y en réalité a 3 lots à vendre :

• Lot #3 : une orangerie ; actuellement occupée comme atelier de poterie par la propriétaire.
• Lot #2 : étages +1 et +2 de la ferme ; occupés par les propriétaires et qui comportent : un énorme appartement, deux autres appartements, un studio et une grande salle de 80 m2 (+450 m2 au total).

Lot #1 : deux espaces de bureaux ; déjà loués à un prix en dessous du marché.

Prix de départ : 850 000 € pour les deux premiers lots.

On signale notre intérêt pour acheter l’ensemble… Ou rien.

À ce stade, le troisième lot n’est pas encore en vente. La propriétaire nous annonce que pour 300 000 € de plus, elle peut le laisser partir.

Total : 1 150 000 €. Soit plus du double de notre budget.

Cela reste un bien très atypique… difficile d’avoir une estimation précise de la valeur du bien, car cela fonctionne fort au « coup de cœur ».

Mais le bien a d’énormes atouts :

• Sa localisation : la ferme se trouve juste à l’entrée de la ville, sur l’axe le plus emprunté et à 50 m du plus gros centre commercial de la région, avec toutes les facilités. Idéal pour des bureaux et/ou pour une salle à louer.
• Son accessibilité : à la sortie des autoroutes et avec un très large parking. Unique à cet endroit !

Deux éléments qui peuvent apporter une énorme plus-value supplémentaire !

Sur base de notre connaissance du marché et ressenti, le prix demandé est en dessous de sa valeur réelle.

Dans les 48 h qui suivent, nous décidons de faire une offre à 1 000 000 € (sans savoir encore comment nous allons financer le projet).

La première offre est refusée. Nous envoyons le lendemain une contre-offre à 1.050.000 €.

Bingo : notre offre est acceptée.

Il ne reste « plus » qu’à trouver comment la financer !